Этапы строительства многоэтажного дома
На первый взгляд, строительство многоэтажных жилых домов с учётом развитых современных строительных технологий не представляет для застройщиков особых трудностей. Достаточно подготовить нужные документы, купить необходимые материалы и в обозначенные сроки возвести само здание и произвести внутреннюю отделку помещений. На самом деле строительство многоквартирного дома — это сложный процесс, состоящий из нескольких отдельных этапов и включающий в себя немало нюансов, в которых должен разбираться застройщик.
Существует семь основных этапов возведения объекта жилой недвижимости. Пять из них относятся непосредственно к заказчику и застройщику, а два последних должны пройти дольщики, которые приобрели жильё в построенном здании.
Выбор территории для строительства
Выбрать земельный участок (ЗУ) можно только после согласования с градостроительным планом конкретного населённого пункта. В центре любого города с высокой плотностью застройки получить пусть даже и небольшую территорию под строительство будет не только сложно, но и дорого.
Сам по себе этот процесс включает в себя большое количество (до полусотни) согласований с различными контролирующими инстанциями, отвечающими за экологическую, пожарную, эпидемиологическую безопасность населения. Без получения разрешения невозможно подвести к дому коммуникации и подключиться к различным инженерным сетям.
После этого участок земли или приобретается в собственность путём участия в торгах, или берётся в аренду на время проведения строительно-монтажных работ на условиях вложения инвестиций, согласованных с комитетом по управлению городским имуществом. После ввода дома в эксплуатацию договор аренды продлевается.
Создание проекта и получение разрешения на начало стройки
На этом этапе нужно провести геологическую экспертизу и топографическую съёмку. Благодаря этим мероприятиям можно определить общее состояние почвы и выяснить, на какой глубине под фундаментом строения находятся источники грунтовых вод.
После этого принимается решение об использовании в процессе возведения дома специальных стройматериалов и технологий. Результатом этих мероприятий будет полученное от Службы госстройнадзора и экспертизы (СГСНЭ) согласие на использование застройщиком проектной документации, которое выдаётся сроком от 6 до 36 месяцев с возможностью последующего продления.
В процессе формирования проекта предусматривается возможность создания системы теплозащиты и вентиляции дома, и определяются вопросы по достаточности его освещённости. Кроме этого, обязательно принимаются во внимание сейсмологическая устойчивость и климатические условия региона (постоянно повышенная или пониженная температура, частые осадки, возможные оползни и затопления).
На этой стадии ещё нельзя рассчитывать на покупку квартиры. Сначала готовятся документы для выдачи разрешения на строительство, а условия получения и распределения квадратных метров согласовываются между инвесторами и кредиторами проекта.
Чтобы получить разрешение на возведение объекта, застройщик обязан направить в орган местного управления, на территории которого будет возводиться здание:
- заявление установленной формы;
- подтверждающие право собственности или аренды ЗУ документы;
- заключение государственной экспертизы, утверждающее проектные документы;
- ГПЗУ.
Разрешительный документ на возведение жилого объекта выдают на время проведения предусмотренных проектом строительных работ, но не более чем на 36 месяцев. Если не уложились в срок застройщик может продлить срок действия разрешения, на основании установленного органом местного самоуправления порядка. Если это не сделать во время, то застройщика ждут серьёзные административные санкции.
Если строительство осуществляется в соответствии с нормами ФЗ № 214, то нужно:
- заключённый первый ДДУ подать на регистрацию в Росреестр вместе с основным пакетом разрешительной документации по объекту;
- заключённый второй и последующий ДДУ также зарегистрировать в Росреестре. При этом до выдачи первого зарегистрированного ДДУ второй и последующий для регистрации Росреестр не примет.
Нулевой цикл строительства
На указанной стадии готовится площадка к проведению строительства:
- ограждается территория;
- производится расчистка земли с учётом сноса старых строений;
- прокладываются временные подъезды и коммуникации;
- производится монтаж складов, административных и бытовых помещений.
После расчистки территории на основании проведения точных расчётов и тщательной проверки размечаются оси будущего здания. С этой целью используются высокоточные контрольно-измерительные приборы.
На следующей стадии при помощи спецтехники разрабатывается котлован для фундамента, а также выкапываются траншеи под будущие коммуникации. После забивания пробных свай и анализа их поведения в почве забиваются основные сваи.
Завершающей стадией этого этапа будет подготовка фундамента, на который приходится основная нагрузка. От него зависит стойкость и долговечность здания.
Обратите внимание!
На тип фундамента влияют свойства грунта. После подсыпки гравийно-песочной смесью происходит заливка высокопрочным и высококачественным бетоном, способным выдерживать максимальную нагрузку здания.
Уже на нулевом цикле у любого физического лица есть шанс после заключения предварительного договора долевого участия (ПДДУ) приобрести нужную квартиру. Но выплачивать при этом всю сумму сразу не рекомендуется. Лучше внести предоплату, а остальные деньги выплатить поле подписания основного ДДУ.
Стадия основного строительства
По прошествии двухнедельного срока после получения разрешения на строительство объекта в печатных средствах массовой информации или на сайте компании-застройщика происходит опубликование проектной декларации, начинаются строительно-монтажные работы, включающие в себя:
- возведение наружных стен с учётом использования разных технологий для кирпичных, железобетонных и монолитных зданий и сооружений;
- монтаж внутрикомнатных перегородок и разделение дома в соответствии с утверждённым проектом на отдельные квартиры;
- монтаж лифтов и кровли;
- установка окон ПВХ;
- подведение внутренних коммуникаций (газа, света, отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, установка счётчиков учёта воды, света и газа);
- стяжка пола с использованием бетонно-песчаной смеси;
- проведение отделочных работ внутри здания и на территории мест общего пользования;
- отделка фасада здания с его наружной части;
- работы по обустройству прилегающей к зданию территории.
Ввод здания в эксплуатацию
На этом важном этапе происходит формирование государственной приёмочной комиссии, в состав которой входят представители заказчика, инвестора, подрядчика, проектировщика, государственного исполнительного органа местного муниципалитета, Госпожарнадзора, эксплуатирующей компании, Госсанэпиднадзора, СГСНЭ, уполномоченный представитель органа в области охраны окружающей среды и представители иных органов контроля и надзора, которые вправе контролировать проведение строительных работ. Каждый из представителей комиссии делает своё письменное заключение. Члены госкомиссии определяют, соответствуют ли проведённые строительно-монтажные работы условиям проектной документации и соблюдались ли застройщиком в полной мере строительные нормы, правила и стандарты.
Следующим мероприятием этого этапа будет подготовка документов на получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, которые затем направляются в СГСНЭ.
После этого:
- застройщик должен подать пакет документов в Росреестр с просьбой разрешения дольщикам регистрации права собственности на квартиры и присвоения дому почтового адреса;
- застройщик передаёт строение на баланс управляющей компании, которая затем занимается вопросами эксплуатации дома;
- дом подключатся к системам электро-, водо-, газо- и теплоснабжения;
- происходит заключение договоров между дольщиками и управляющей компанией и начинается оплата ЖКУ;
- участники долевого строительства осматривают квартиры на наличие дефектов и брака и подписывают акты приёма-передачи.
Обратите внимание!
На этом этапе продажа квартир не осуществляется. Если отдельные застройщики заключают предварительные договоры купли-продажи, то их действия не имеют юридической силы. Следует дождаться, когда застройщик оформит на себя право собственности на построенный дом, после чего заключать с ним основной договор купли-продажи.